Metode og datagrundlag
- Geografi: Villa Tranum — villaer
- Periode: 2020-02-24 til 2026-10-06 (50 handler)
- Datakilde: Boligsiden.dk — offentligt tilgængelige udbuds- og handelsdata
- Udbudspris: Første registrerede udbudspris for den pågældende salgsperiode
- Afslag: (Udbudspris − salgspris) / udbudspris × 100
- Liggetid: Dage fra udbud til tinglyst salg. Tinglysning sker typisk 1–3 mdr. efter overtagelse
- Absorption rate: Aktive til salg divideret med handler pr. måned. Takten er de seneste to afklarede kvartaler, skaleret op for handler der endnu ikke er tinglyst; det igangværende kvartal udelades. Samme tal som »Måneder til udsolgt« i markedsvurderingen
- Rente: Finans Danmarks lange obligationsrente (30-årige fastforrentede konverterbare realkreditobligationer, effektiv rente før skat og uden bidrag), ugentlig. Ydelse pr. lånt mio. er et 30-årigt annuitetslån med afdrag og 0,6 % bidrag, før skat. Købekraft: hvor meget lån den samme månedlige ydelse giver i dag i forhold til for 12 måneder siden. I graferne vises kvartals- og månedsgennemsnit af renten på højre akse
- Finansiering: Belåningsgrad = 1 − friværdi/ejendomsværdi for familier med fast ejendom i kommunen (DST EJERFOF1, 2024; fra 2024 efter de nye ejendomsvurderinger, som løftede værdierne mest i de store byer). Lånemix: Nationalbankens realkreditudlån til husholdninger i ejerboliger og fritidshuse, hele landet, nominel restgæld (DNRUDDKS). Kommunefordelingen er ikke offentlig
- Forbehold: Halvår med færre end 5 handler er indikative. Automatiske beregninger kan være påvirket af relistings, registreringsforsinkelser og manglende udbudspriser
- Udeladt fra analysen: Ejstrupvej 11, 9460 Brovst (landejendom: grund 7,6 ha (over 2 ha)), Baunehoejvej 15, 9460 Brovst (landejendom: grund 6,8 ha (over 2 ha)), Ejstruphoej 100, 9460 Brovst (landejendom: grund 13,4 ha (over 2 ha)), Dybdalsvej 15, 9460 Brovst (landejendom: grund 3,4 ha (over 2 ha)). De indgår hverken i nøgletal, grafer, kort eller tabeller.
Nøgletal — hele perioden 2020–2026
Handler i alt
50
50 unikke boliger · 11 seneste 12 mdr
Median kr/m²
5.364
seneste 12 mdr: 5.924
Pris vs. udbud
18 under / 6 til / 2 over
26 handler med kendt udbudspris
Markedstilstand
Absorption rate
8.3 mdr
Købers marked
Prispres (aktive)
-8.7%
83% har nedsat pris
Liggetid (aktive)
287 dg
Median · 4 over 6 mdr
Liggetid (solgte 12m)
96 dg
P25–P75: 35–259
Lang realkreditrente
4,72 %
uge 44/2026 · +0,8 pp på 12 mdr
Købekraft, samme ydelse
−9 %
5.566 kr/md pr. lånt mio. · var 5.050
Belåningsgrad (Jammerbugt)
52 %
Hele landet 42 % · DST 2024
Variabel rente (hele landet)
59 %
34 % får ny rente inden 1 år · aug. 2026
| Indikator | Værdi | Kontekst |
|---|
| Omsættelighed |
2.6 handler/kv |
+44% vs. gns. 1.8/kv · seneste 4 afklarede kvartaler, tinglysningskorrigeret |
| Prisnedsættelser |
5 af 6 aktive (83%) |
Gns. 1.2 nedsættelser pr. bolig |
| Aktive > 6 mdr / > 1 år |
4 / 2 af 6 |
67% har ligget over 6 mdr |
| Absorption rate |
8.3 måneders beholdning |
6 til salg / 0.7 salg pr. md · 2026-Q3 + 2026-Q2, tinglysningskorrigeret |
| Lang realkreditrente |
4,72 % (uge 44/2026) |
+0,8 pp på 12 mdr · samme ydelse giver 9 % mindre lån end for et år siden · Kilde: Finans Danmark, 30-årig fastforrentet, uden bidrag |
| Belåningsgrad |
51,7 % i Jammerbugt Kommune |
Hele landet 42,3 % (+9,4 pp) · friværdi gns. 1.012.011 kr pr. familie med fast ejendom · Kilde: DST EJERFOF1 (2024) |
| Lånemix (hele landet) |
58,6 % variabel rente |
34,3 % af restgælden får ny rente inden for 1 år (31,0 % året før) · 48,7 % afdragsfri · Kilde: Nationalbanken DNRUDDKS (aug. 2026) |
| Boligbestand |
195 boliger i området |
3.1% til salg (6 stk) |
| Tomme boliger |
~20 estimeret (10.3%) Estimat |
Lands: 5.6% (+4.7 pp). Kilde: DST BOL101 (2026) fordelt på BBR-bestand |
| Årlig omsætning |
3.7% ≈ hvert 27. år |
Lands: ~4.2% (~hvert 24. år) |
Til salg over tid
Indekseret udvikling (gns. = 100) — til salg (blå) vs. solgte (grøn, 3-mdr gns.).
Tooltip viser faktiske antal. Over 100 = over gennemsnit, under 100 = under gennemsnit.
Hvert datapunkt viser hvor mange boliger der var aktive til salg i løbet af den pågældende måned —
historiske måneder kan vise flere end det aktuelle antal, hvis boliger er solgt siden da.
Solgte er afklaret til for 2 mdr. siden; de to seneste måneder er stiplet og viser foreløbige salg (tinglysningsforsinkelse).
Afventer tinglysning: forsvundet fra til-salg inden for de seneste 120 dage uden tinglyst salg endnu.
Taget af markedet: væk i over 120 dage uden tinglyst salg. Begge vises i den måned boligen forsvandt; tinglyste er flyttet til solgte.
Data bygger på ugentlige snapshots.
Markedsvurdering
Baseret på 4 nøgleindikatorer. Sælgers marked (+) = lav beholdning, hurtige salg, lave afslag.
Købers marked (−) = overudbud, lang liggetid, store afslag. Skala: −10 til +10.
Svagt købers marked
Score: -1.7 / 10
| Indikator | Værdi | Signal | Vurdering |
|---|
| Salgspres |
96 dg liggetid, 10.2% afslag |
0.0 |
Normal — Moderat salgspres — balanceret forhandling |
| Måneder til udsolgt |
8.3 mdr |
+4.0 |
Normal — Rimeligt forhold mellem udbud og efterspørgsel |
| Prisnedsatte boliger |
83% |
-10.0 |
Mange — Mange sælgere tvinges til at sænke prisen |
| Udbud trend (6 mdr) |
+3% |
-1.0 |
Normal — Stabilt udbud |
Fordelinger — hele perioden vs. seneste 12 mdr
Afslag fra udbudspris (%)
| Hele perioden | Seneste 12 mdr |
|---|
| Min | -19.0% | -19.0% |
| P25 | 0.0% | 0.0% |
| P50 | 4.5% | 10.2% |
| P75 | 11.1% | 12.0% |
| Max | 29.3% | 29.3% |
| N | 26 | 7 |
Liggetid (dage)
| Hele perioden | Seneste 12 mdr |
|---|
| Min | 0 | 20 |
| P25 | 35 | 35 |
| P50 | 96 | 96 |
| P75 | 214 | 259 |
| Max | 1.558 | 1.206 |
| N | 26 | 7 |
Markedsanalyse — udbud vs. salgspris
Automatisk beregnet fra 26 handler med kendt udbudspris
Udbud/salg-ratio
1.097
Seneste 12 mdr — trend: få obs.
Gns. afslag
7.4%
Seneste 12 mdr — trend: få obs.
Fordeling (seneste 12 mdr)
5 under
·
1 til
·
1 over
7 handler
Gns. liggetid
275 dg
Seneste 12 mdr — trend: få obs.
Halvårsoversigt
| Halvår | Antal | Gns. udbud | Gns. salg |
Gns. afslag | Afslag % | Ratio | Gns. liggetid | % under | % til | % over |
| 2020-H1 |
1Få obs. (n=1) |
799.000 kr |
745.000 kr |
54.000 kr |
6.8% |
1.072 |
104 dg |
100% |
0% |
0% |
| 2021-H1 |
1Få obs. (n=1) |
410.000 kr |
410.000 kr |
0 kr |
0.0% |
1.000 |
0 dg |
0% |
100% |
0% |
| 2021-H2 |
4Få obs. (n=4) |
1.398.500 kr |
1.334.750 kr |
63.750 kr |
5.9% |
1.048 |
512 dg |
75% |
25% |
0% |
| 2022-H1 |
2Få obs. (n=2) |
1.224.500 kr |
1.224.500 kr |
0 kr |
0.0% |
1.000 |
56 dg |
0% |
100% |
0% |
| 2022-H2 |
3Få obs. (n=3) |
721.667 kr |
673.333 kr |
48.333 kr |
8.4% |
1.072 |
130 dg |
67% |
33% |
0% |
| 2023-H1 |
4Få obs. (n=4) |
1.665.000 kr |
1.589.000 kr |
76.000 kr |
6.8% |
1.048 |
74 dg |
75% |
0% |
25% |
| 2023-H2 |
1Få obs. (n=1) |
545.000 kr |
525.000 kr |
20.000 kr |
3.7% |
1.038 |
300 dg |
100% |
0% |
0% |
| 2024-H1 |
2Få obs. (n=2) |
2.272.000 kr |
2.130.000 kr |
142.000 kr |
9.8% |
1.067 |
86 dg |
100% |
0% |
0% |
| 2025-H1 |
1Få obs. (n=1) |
1.095.000 kr |
1.025.000 kr |
70.000 kr |
6.4% |
1.068 |
46 dg |
100% |
0% |
0% |
| 2025-H2 |
2Få obs. (n=2) |
2.322.500 kr |
2.125.000 kr |
197.500 kr |
6.0% |
1.093 |
64 dg |
50% |
50% |
0% |
| 2026-H1 |
3Få obs. (n=3) |
971.667 kr |
928.333 kr |
43.333 kr |
0.1% |
1.047 |
110 dg |
67% |
0% |
33% |
| 2026-H2 |
2Få obs. (n=2) |
1.695.000 kr |
1.475.000 kr |
220.000 kr |
19.7% |
1.149 |
733 dg |
100% |
0% |
0% |
Prisudvikling per segment — m²-pris over tid
Linjer: rullende gennemsnit over 4 kvartaler, vægtet med antal handler. Punkter: det enkelte kvartals gennemsnit — hule punkter bygger på under 8 handler eller et foreløbigt kvartal og bør ikke læses som trend. Splittet på boliger over/under mediansalgspris (5.309 kr).
2026-Q4 er markeret som foreløbig (hule punkter, stiplet linje): kvartalet er ikke færdig-tinglyst,
så gennemsnittet bygger på få handler og flytter sig endnu.
Y-aksen skaleres kun efter afklarede kvartaler — et foreløbigt punkt kan derfor løbe ud over grafens top.
Hold musen over punktet for det faktiske tal.
Segmentering seneste 12 mdr — pris × liggetid
| Segment | Beskrivelse | Antal | Gns. afslag % | Gns. liggetid | Udbud/salg ratio |
|---|
| Billig + hurtig salg |
≤995.000 kr, ≤96 dg |
1 |
-19.0% |
20 dg |
0.840 |
| Billig + lang liggetid |
≤995.000 kr, >96 dg |
1 |
29.3% |
259 dg |
1.414 |
| Dyr + hurtig salg |
>995.000 kr, ≤96 dg |
3 |
7.5% |
75 dg |
1.098 |
| Dyr + lang liggetid |
>995.000 kr, >96 dg |
2 |
9.5% |
710 dg |
1.108 |
Median-split: pris 995.000 kr, liggetid 96 dage
Udbud/salg-ratio viser hvor meget sælgerne forlanger i forhold til hvad markedet betaler.
1.00 = udbud matcher salg, 1.10 = 10% over markedspris.
Ratioen er steget de seneste 12 mdr (1.097 vs. 1.068 de 12 mdr før), hvilket tyder på at udbudspriserne sættes mere optimistisk end markedet betaler.
Liggetid vs. afslag: Korrelation r=0.28 (svag sammenhæng) — huse solgt inden for 30 dage har i snit -2.6% afslag, mens huse med >180 dages liggetid har 8.9% afslag. Liggetid alene forklarer ikke prisafslaget — andre faktorer spiller ind.
Salgspris over tid — boblestørrelse = afslag%, farve = over/under/til udbud
Logaritmisk y-akse: det typiske prisleje (1–3 mio.) får plads, selv om enkelte handler over 5 mio. ellers ville strække skalaen. Klik på en boble for at se boligen på kortet.
Hvad betyder markedet i praksis?
Markedsbalance: Med en absorption rate på 8.3 måneder er der høj beholdning — købere har mange valgmuligheder og stærkere forhandlingsposition.
Prispres: 83% af aktive boliger har nedsat pris, hvilket tyder på at mange udbudspriser er sat for optimistisk. Aggressiv prisfastsættelse kan give længere liggetid.
Liggetid: Median liggetid for aktive boliger er 287 dage. 4 boliger har ligget til salg i over 6 måneder.
Rente og finansiering: Den lange realkreditrente er 4,72 % (uge 44/2026), +0,8 pp på 12 måneder. En køber med en fast månedlig ydelse kan i dag låne ca. 9 % mindre end for et år siden (5.566 kr/md pr. lånt mio. mod 5.050 kr/md). Stigende rente trækker i retning af længere liggetider og større afslag, typisk med 2–4 kvartalers forsinkelse. Belåningsgraden i Jammerbugt Kommune er 51,7 % mod 42,3 % på landsplan (2024); friværdien er i gennemsnit 1.012.000 kr pr. familie med fast ejendom. På landsplan har 59 % af realkreditgælden i ejerboliger variabel rente, og 34 % får ny rente inden for et år (aug. 2026, mod 31 % året før). Belåningen ligger over landsgennemsnittet, så en højere rente presser flere af de nuværende ejere på ydelsen og kan give flere prisnedsættelser.
Note: Rapporten bør læses som støtte til prisstrategi og markedsforståelse, ikke som et mekanisk facit. Lokale forhold, stand og beliggenhed påvirker den enkelte boligs værdi ud over de statistiske gennemsnit.
Denne vurdering er automatisk genereret på baggrund af statistiske nøgletal og bør ikke erstatte professionel rådgivning.
